Метод дисконтированных будущих доходов

Расчет цены предприятия способом дисконтированных будущих доходов (DCF) базируется на том, что возможный инвестор (клиент) не заплатит за бизнес сумму выше, чем текущая цена будущих доходов (FV). Собственник не реализует собственный бизнес (предприятие) по стоимости ниже текущей цены предсказуемых валютных потоков (PV). В итоге переговоров стороны безизбежно придут к Метод дисконтированных будущих доходов соглашению о рыночной стоимости предмета сделки, равной текущей цены будущих доходов.

Способ дисконтированных будущих доходов употребляют когда:

· ждут, что будущие доходы (незапятнанная прибыль либо незапятнанный валютный поток) будут значительно отличаться от доходов в текущее время;

· можно с достаточной степенью точности оценить будущие доходы компании;

· предсказуемые доходы являются положительными величинами Метод дисконтированных будущих доходов для большинства прогнозных лет.

Достоинства данного способа:

· единственный способ, который учитывает будущие ожидания относительно цен, издержек, инвестиций и др.;

· включает рыночный нюанс, потому что требуемая ставка дохода (дисконта) берется по данным рынка.

К недочетам модели дисконтированных будущих доходов можно отнести:

· трудности составления прогнозов;

· умозрительность.

Метод модели дисконтированных будущих доходов Метод дисконтированных будущих доходов:

DCF = Σ + ,

где, Σ – цена компании в прогнозный период;

– цена компании в остаточный период;

Дn – доход (положительный либо отрицательный) в периоде n;

r – ставка дохода на капитал, толики единицы;

n – 0, 1, 2, 3… N – интервалы планирования (горизонт прогноза).

Оценку цены компании при помощи модели дисконтированных будущих доходов производят в несколько шагов.

На первом шаге оценки бизнеса нужно Метод дисконтированных будущих доходов приготовить денежные прогнозы деятельности для каждого интервала планирования прогнозного периода, также прогноз будущих доходов в остаточный период. До составления прогнозов оценщику предстоит сделать выбор, на базе какого потока дохода – незапятанной прибыли либо незапятнанного валютного потока будет произведена оценка бизнеса. Обычно, оценку производят на базе прогноза валютных Метод дисконтированных будущих доходов потоков. Исключительно в случае невозможности составления достоверного прогноза валютных потоков оценка бизнеса может быть произведена на базе потока незапятанной прибыли.

Во-1-х, так как валютных поток со знаком плюс (+) включает амортизационные отчисления, которые также являются доходом, идущим на воспроизводство активов, в то время как при расчете незапятанной прибыли амортизацию вычитают из суммы Метод дисконтированных будущих доходов валового дохода. Это связано с тем, что доход, идущий на воспроизводство активов не облагают налогом на прибыль.

Во-2-х, прогноз незапятанной прибыли не учитывает инвестиций в основной и обратный капитал.

В-3-х, если деятельность предприятия либо реализацию проекта отчасти либо вполне финансируют за счет заемных средств, то Метод дисконтированных будущих доходов при расчете незапятанной прибыли не учитывают проценты за внедрение кредитов, которые погашают за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, также суммы вновь приобретенных и ранее взятых кредитов.

Различают два типа валютных потоков, зависимо от обладателя капитала, в распоряжении которого он остается:

1) валютный поток для собственного капитала (незапятнанный валютный поток);

2) незапятнанный Метод дисконтированных будущих доходов валютный поток с учетом задолженности (свободный валютный поток, FCF).

Обычно, в оценочной деятельности требуется оценка валютного потока для собственного капитала, потому что он отражает величину денег, остающихся в распоряжении хозяев собственного капитала (акционеров) после уплаты налогов, процентов за внедрение заемных средств и погашения основной суммы долга.

Время от Метод дисконтированных будущих доходов времени также требуется оценка валютного потока с учетом задолженности, который отражает как величину денег, остающихся в распоряжении хозяев, так и величину заемных средств.

Модель свободного валютного потока имеет последующий вид:

FCF = (S–C)×(1–T)–IC±ΔNWC,

где S – выручка (нетто) от продаж;

С – себестоимость продаж;

IC – инвестиции в основной Метод дисконтированных будущих доходов капитал;

ΔNWC – изменение величины незапятнанного обратного капитала;

(1–Т) – налоговый корректор.

Как уже указывалось, цена компании равна сумме стоимостей в прогнозный и остаточный периоды. Цена предприятия за остаточный период нередко именуют остаточной ценой. Остаточная цена – это текущая цена предсказуемых доходов, которые будут генерировать оцениваемая компания за пределом установленного прогнозного Метод дисконтированных будущих доходов периода. Остаточная цена должна быть оценена в особенности кропотливо, так как в почти всех случаях конкретно на остаточную цена приходится большая часть итоговой цены предприятия.

Для оценки остаточной цены компании употребляют последующие способы:

· модель М. Гордона (модель неизменного роста);

· ликвидационную цена;

· цена незапятнанных активов;

· цена замещения;

· мультипликатор стоимость/прибыль;

· мультипликатор Метод дисконтированных будущих доходов стоимость/балансовая цена.

Модель М. Гордона подразумевает, что темп роста потока дохода в остаточный период является неизменным. Оценка остаточной цены по модели Гордона должна совпадать с оценкой, которая была бы получена, если б остаточная цена оценивалась с учетом неограниченного прогнозного периода. Модель Гордона лучше, потому что не просит составления прогноза валютных Метод дисконтированных будущих доходов потоков на долгий период времени. Метод оценки остаточной цены по модели Гордона последующий:

Остаточная цена = ,

где Дt – годичный размеренный поток дохода первого года после окончания прогнозного периода;

r – принятая ставка дохода, толики единицы;

д – длительный темп роста.

Способ ликвидационной цены подразумевает, что остаточная цена равна доходом от реализации Метод дисконтированных будущих доходов активов, принадлежащих предприятию за вычетом всех обязанностей, которые возникнут на конец прогнозного периода. Величина остаточной цены, приобретенная таким способом обычно далека от величины цены, приобретенной на базе модели Гордона. В отрасли, испытывающей спад, ликвидационная цена напротив возможно окажется выше. Остаточную цена на основании ликвидационной цены следует определять Метод дисконтированных будущих доходов только, когда в конце прогнозного периода компания будет ликвидирована.

Цена незапятнанных активов: данный способ отличается от предшествующего только тем, что в конце прогнозного периода доход от реализации активов, также обязательства определяют по их рыночной цены тогда времени.

Цена замещения: данный способ значит, что остаточная цена предприятия равна предсказуемым затратам на Метод дисконтированных будущих доходов замещение его активов. Для данного способа характерен ряд недочетов:

· замещению подлежат только вещественные активы. Оценка остаточной цены по цены замещения вещественных активов может привести к значительному занижению цены предприятия;

· не все активы можно заместить. К примеру, нельзя заместить оборудование, которое можно использовать исключительно в определенной отрасли. Цена замещения Метод дисконтированных будущих доходов актива возможно окажется настолько высочайшей, что сделает данный процесс экономически нерентабельным. Следует держать в голове, что до того времени пока актив, генерирует положительный валютный поток, он имеет ценность для действующего предприятия.

Специфичность оценки объектов недвижимости в отличие от других активов заключается в долгих сроках вложения капитала. При длительном сроке Метод дисконтированных будущих доходов жизни поток доходов более либо наименее постоянен. Приоритетное значение имеет определение вероятной цены реализации объекта. Данная стоимость не является размеренной и находится в зависимости от конъюнктуры, которая может сложиться на рынке недвижимости во связи с рынком капитала.

Пример.

Ожидаемый поток дохода от объекта недвижимости в течение 10 лет составит 13,5 млн. руб. в год Метод дисконтированных будущих доходов; предполагаемая стоимость реализации – 10,8 млн. руб.; применимая ставка доходности – 15%. Для определения текущей цены будущих валютных потоков (PV) используем фактор текущей цены аннуитета за 10 лет.

PV = 13,5×5,0188 = 67,75 млн. руб.

Текущую цена цены реализации советуют дисконтировать по более высочайшей ставке доходности (к примеру, 18%), так как риск вероятной сделки тут выше.

PV = 10,8 млн Метод дисконтированных будущих доходов. руб.× = 10,8×0,1911 = 2,06

Тогда общая цена объекта недвижимости составит 69,81 млн. руб. (67,75+2,06).


metalnie-karti-mindmap-dlya-generirovaniya-idej.html
metalworking-historical-perspective.html
metamorficheskie-gornie-porodi.html